Les congés dans le bail d’habitation

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Les congés dans le bail d’habitation

Christophe Demerson, président de la Chambre des Propriétaires d’Auvergne(1), rappelle les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à son locataire.

chambre des propriétaires d'auvergne

Dans quelles circonstances un propriétaire peut-il donner congé à son locataire ?

« Donner congé au locataire est un droit réglementé. Le bailleur ne peut le faire que dans le cas d’un motif précis prévu par la loi, à savoir : congé pour reprise, congé pour vente ou congé pour motif légitime et sérieux. »

Plus précisément, quelles sont les conditions du congé pour reprise et du congé pour vente?

« Le congé pour reprise ne peut être donné qu’au bénéfice du propriétaire ou de l’un de ses proches (conjoint, ascendants, descendants…). Le bailleur doit clairement justifier le congé pour reprise. La lettre de congé doit ainsi contenir l’identification du bénéficiaire et la nature du lien avec le bailleur. La reprise doit être réelle et à titre de résidence principale. Même si cela n’est pas précisé par la loi, la durée d’occupation après reprise est d’au minimum 5 mois. Le congé pour reprise sera frauduleux si les locaux sont remis en location ou mis en vente.

Dans le cas d’un congé pour vente, le locataire est prioritaire pour acquérir le bien qu’il occupe et le congé vaut offre de vente à son profit. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption. Celui-ci est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire qui accepte l’offre dispose alors de deux mois pour réaliser la vente, quatre mois s’il contacte un prêt. En cas de modification des conditions de vente, notamment du prix, le locataire doit être informé. Enfin, le congé peut être jugé frauduleux si le prix de vente est prohibitif afin de faire obstacle au droit de préemption du locataire ; c’est au locataire de prouver le caractère abusif du prix de vente. »

Dans quels cas un bailleur peut-il donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux ?

« Ce congé n’étant pas précisé par la loi, ce sont les juges qui en ont dessiné les contours au fil de leurs décisions. Le congé pour motif légitime et sérieux intervient souvent en cas d’inexécution par le locataire de l’une ou plusieurs de ses obligations liées au bail : répétition des loyers impayés, réalisation de travaux de transformation des lieux sans autorisation du propriétaire, sous-location ou cession de bail sans autorisation, occupation non paisible des lieux etc… La caractérisation du motif est entre les mains des juges et se fait au cas par cas, selon chaque dossier. »

(1) La Chambre des propriétaires d’Auvergne compte près de 3000 adhérents. Elle est adhérente de l’UNPI, Union Nationale des Propriétaires Immobiliers

Source : Magazine Exclusivités Immobilières 63 – Rédaction : Charlotte Rolle EXCEPTO – Crédit photo : CR – Fotolia 

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